​新着情報

【質問】 　当社は、建物の賃貸人の立場にある会社です。 　当社が使用している建物賃貸借契約書ひな形に以下のような特約の記載があります。このような特約は法的には有効でしょうか。 （１）「賃借人が２か月分の賃料の支払を遅滞した場合、賃貸人は、催告なし（無催告）で本契約を解除できる。」旨の特約 （２）「賃借人が本契約の終了と同時に、貸室を明け渡さないときは、賃借人は、本契約終了日の翌日から明渡し完了に至るまで賃料の倍額相当額の損害金を支払う。」旨の特約 （３）「賃借人が貸室を明け渡した後に同建物内に残置された物件については、賃借人は当該物件の所有権を放棄したものとみなし、賃貸人が任意にこれを処分することができる。」旨の特約 （４）「貸室の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃借人は、賃貸人に対し、使用できなくなった部分の割合に応じて賃料の減額に関する協議を求めることができる。なお、民法６１１条１項の規定は適用しないものとする。」旨の特約 （５）「賃借人が死亡した

【質問】 　当社は、建物所有者（Ｘ）から建物を賃貸し、その建物を転借人（Ｙ）に転貸している会社です。 　当社と建物所有者（Ｘ）との間で、転貸人を当社からＺ社に変更したいという話が出ています。転貸人の地位を当社からＺ社に移転する場合、転借人（Ｙ）の承諾は必要でしょうか。 　ちなみに、ＡＩを利用して調べた結果、転借人（Ｙ）の承諾は不要と回答してきました。また、ある法律事務所のサイトでは最判昭和５１年６月２１日を根拠に転借人の承諾は必須ではないというものもありました。 ■　はじめに（結論） 　ご質問の件（以下「本件」といいます。）において、当社は建物所有者ではありません。 　当社が建物（不動産）をＺに譲渡するものでもないため、民法６０５条の２【※１】が適用される場面でもなく、民法６０５条の３【※１】が適用される場面でもありません。 　このようなケースにおいては、契約上の地位の移転の原則規定（民法５３９条の２【※２】）が適用されるとみるべきです。 　すなわち、転貸人の地位を当社からＺ社に移転する場合、転借人（Ｙ）の承諾が必要です。 　【※１】民法６０５条

■　はじめに 　今回は、借地借家法２３条に規定する「事業用定期借地権等」の延長について検討します。 　借地借家法２３条は次のとおり規定しています。本稿においては、１項に規定する借地権を「１項の事業用定期借地権」といい、２項に規定する借地権を「２項の事業用借地権」といい、それらをまとめて「事業用定期借地権 等 」ということにします。 （事業用定期借地権等） 第２３条　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。 ２　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合には、第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条の規定は、適用しない。 ３　前２項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなけ

今回は以下のような質問について検討します。 　当社は、賃借人に対し、建物（本件建物）を賃貸しています。 　ここ数年、賃借人は、常に家賃を１か月以上（平均すると２か月位）遅れて支払ってきていました。当社は賃借人に対し滞納を解消するよう毎月連絡していますが、賃借人は経済的困窮を...

今回は、以下のような設例（以下「本件」といいます。）について検討します。 私（甲）は建物（住宅）の賃貸人です。２０１８年１０月に、賃借人（Ｙ）との間で建物賃貸借契約を締結しました。その賃貸借契約締結の際に、賃借人（Ｙ）の債務について、連帯保証人（乙）と連帯保証契約を締結しま...

今回は、以下のような設例について検討します。 私（Ｘ）は、Ｙさんに対して居住用マンションの一室（「本件貸室」といいます。）を賃貸していました。 　本件貸室にはＹさんのほか、Ｙさんの妻であるＡさんも居住していました。 　ところが、Ａさんは本件貸室内で自殺してしまい、Ｙさんも本...

今回は、以下のような質問について検討します。 当社（Ｘ）は、建物（住宅）の賃貸人であり、個人（Ｙ）に対し、建物を賃貸しています。当社はいわゆるマスターレッシーの立場にあり、サブリースしています。 　当社とＹとの契約について消費者契約法の適用があることは理解しています。...

今回は、以下のようなご質問について検討します。 私は、１棟の建物（複数の住戸）を所有し各住戸を賃貸しています。 　１０１号室の賃借人から、「上から漏水している」という連絡がありました。私や賃貸管理会社は、上階（２０１号室）の配管等に原因があるのではないかと考え、２０１号室の...

今回は、定期建物賃貸借契約を締結する際の注意点について検討します。 定期建物賃貸借は、平成１２年３月１日施行の「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（平成１１年法律第１５３号）に基づく借地借家法３８条改正によって導入された制度です。そのため、まずは借地借家法３８...

今回は以下のような質問について検討します。 当社（賃貸人）は、個人（賃借人）との間で居住用の普通建物賃貸借契約を締結しています。契約期間を２年間とし、契約を更新する場合には、合意更新又は法定更新のいずれの場合においても、更新料として賃料の1か月分及び更新事務手数料として賃料...

今回は、借地借家法２２条〜２４条【※１】の規定に基づく借地権（広義の定期借地権）について確認します。 ■　はじめに 定期借地権の制度は、１９９２年８月１日施行の借地借家法により創設されました。その後、借地借家法の一部を改正する法律（２００８年１月１日施行）により現在の内容【...

今回は、普通借地権（以下、単に「借地権」といいます。）を前提として【※１】、借地権の存続期間や借地上の建物の建替えについて検討します。 はじめに旧借地法下で設定された借地権に適用される規律を確認します。 次に、借地権の存続期間について、「旧借地法下で設定された借地権」と「現...

賃貸人（Ｘ）と賃借人（Ｙ）との契約が普通建物賃貸借契約であることを前提に、賃借人（＝転貸人）が賃貸人の承諾【※１】を得た上で第三者（＝転借人）（Ｚ）に建物を転貸している場合、ＸＹ間の賃貸借契約終了をもって、賃貸人（Ｘ）は転借人（Ｚ）に対し建物明渡しを求めることができるでしょ...

今回は、令和２年４月の改正民法（以下、単に「民法」といいます。）施行後に建物を賃貸する貸主の立場から、個人と連帯保証契約を締結する場合の注意点について検討します。 なお、「保証契約は、書面でしなければ、その効力が生じない。」（民法４４６条２項）という点は、改正前後で変わりま...