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  • @lawyer.hiramatsu

一部共用部分(区分所有法3条後段)と関連する区分所有法11条、14条、16条及び20条の規定について

 今回は以下のような疑問について検討します。

 一部共用部分(区分所有法3条後段)【※1】と関連すると思われる区分所有法11条【※2】、14条【※3】、16条【※4】及び20条【※5】の関係がよく分かりません。
 たとえば、以下の関係についてどのように考えればよいのでしょうか。
(1)3条後段【※1】と11条2項【※2】の関係
(2)11条2項【※2】と20条【※5】の関係
(3)16条【※4】と20条【※5】の関係
(4)3条後段【※1】と16条【※4】の関係

 【※1】区分所有法3条

(区分所有者の団体)
第3条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

 【※2】区分所有法11条

(共用部分の共有関係)
第11条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第27条第1項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
3 民法第177条の規定は、共用部分には適用しない。

 【※3】区分所有法14条

(共用部分の持分の割合)
第14条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
3 前2項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前3項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

 【※4】区分所有法16条

(一部共用部分の管理)
第16条 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第31条第2項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。

 【※5】区分所有法20条

(管理所有者の権限)
第20条 第11条第2項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
2 前項の共用部分の所有者は、第17条第1項に規定する共用部分の変更をすることができない。

■ 検討


(1)3条後段【※1】と11条2項【※2】の関係


 まず、3条後段と11条2項の関係については、別稿の一部共用部分(区分所有法3条)についてをご参照ください。


 11条2項は、その共用部分の維持管理を規約で所有者と定めた者に行わせるための規定と解されています。詳述すると、そのような規約を設定することで、一種の信託的な所有権の移転が行なわれ、その結果所有者となった者によりその共用部分を管理することを可能とするもので、その背後には、11条1項の規定による区分所有者の共有関係が潜在的に存続していると解されています。

 この11条2項の規定に基づく所有者は「管理所有者」ということになります(20条の見出し、27条の見出し参照)。


 では、一部共用部分について、11条2項の規定に基づき管理所有者が定められている場合(潜在的には11条第1項ただし書の規定に基づく一部区分所有者の共有関係が存続していると考える場合)、その一部区分所有者の持分割合をどのように考えるべきでしょうか。

 この点については14条の規定に従うと考えるべきでしょう。つまり、一部区分所有者の一部共用部分に対する共有持分は、規約に別段の定め(14条4項)がない場合には、それぞれの一部区分所有者の専有部分の床面積の割合による(14条1項)と考えるべきでしょう。


 ところで、一部共用部分が管理所有されている場合において、そもそも一部共用部分に対する一部区分所有者の潜在的持分(14条)を考える必要性があるのでしょうか。

 この疑問に関しては、20条1項が、管理所有者から本来の区分所有者に対する管理費用の請求について定めていますので、この管理費用について「規約に別段の定め」(19条)がない場合には一部区分所有者の潜在的持分(14条)を確認する必要があると思われます。

 また、たとえば20条2項の「共用部分の変更」に該当する場合において、集会の決議(17条1項)を経る際の「議決権」について「規約に別段の定め」(38条)がない場合には一部区分所有者の潜在的持分(14条)を確認する必要があると思われます。


(2)11条2項【※2】と20条【※5】の関係


 前述のとおり、11条2項の規定に基づく所有者は「管理所有者」ということになります。

 20条1項前段は、管理所有者の義務について定めています。

 また、20条1項後段は、管理所有者から本来の区分所有者に対する管理費用請求について定めています(ただし、「規約に別段の定め」(19条)があればそれに従います)。

 20条2項は、管理所有者の権限の制限(共用部分の変更(軽微変更を除く)をすることができないこと)を定めています。一部共用部分について、管理所有者が共用部分の変更(軽微変更を除く)(区分所有法17条1項)をしようとするときは一部区分所有者の集会の決議が必要となります。この集会決議の「議決権」に関しては前記(1)をご参照ください。


(3)16条【※4】と20条【※5】の関係


 16条は、一部共用部分の管理について定めています。

 16条の規定によりその管理のすべてを区分所有者全員で管理するとき、つまり3条前段の団体で管理するときは、一部共用部分の区分所有者による管理は行われません。

 この16条が規定する区分所有者全員による「管理」とは、広義の管理を指し、18条の管理のほか、共用部分の変更(17条)も含みます。

 つまり、16条の規定に基づく区分所有者全員による「一部共用部分」の「管理」は、11条2項の規定を根拠としてなされる管理所有者による「一部共用部分」の「管理」(20条)とは異なります。


(4)3条後段【※1】と16条【※4】の関係


 一部共用部分が存在しても、16条の規定によりその管理のすべてを3条前段の団体で管理するときは、一部共用部分の区分所有者による管理は行われませんので、3条後段の団体は構成されないと解することになります(『建物区分所有法の改正』濱﨑恭生著(法曹会、1989年)111頁参照)。




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