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建物賃貸借:定期建物賃貸借契約について

 今回は、定期建物賃貸借契約を締結する際の注意点について検討します。

 定期建物賃貸借は、平成12年3月1日施行の「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」(平成11年法律第153号)に基づく借地借家法38条改正によって導入された制度です。そのため、まずは借地借家法38条【※1】を確認しておく必要があります。


 【※1】 借地借家法38条

(定期建物賃貸借)
第三十八条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

■ 普通建物賃貸借との違い


 借地借家法30条は、借地借家法「第3章 借家」の「第1節 建物賃貸借契約の更新等」の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは無効とすると定めています。そのため、普通建物賃貸借の場合、期間を定めるとともに更新がない旨の特約を定めても、その特約は賃借人に不利なものとして無効です。

 他方、定期建物賃貸借の場合は、借地借家法30条の規定にかかわらず契約の更新がない旨を定めることができます(借地借家法38条1項)。また、定期建物賃貸借の場合には借地借家法29条1項【※2】の規定を適用しないとされていますので、1年未満の期間を定めることも可能です。さらには、以下に述べるように、普通建物賃貸借とは異なる規律が適用されることになります。


 【※2】 借地借家法29条

(建物賃貸借の期間)
第二十九条 期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
2 民法(明治二十九年法律第八十九号)第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

■ 書面による契約(借地借家法38条1項関係)


 定期建物賃貸借は、期間を定め、契約の更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了することを定め、その契約について公正証書等の書面(公正証書である必要はありません)によってしなければなりません(借地借家法38条1項)。

 つまり、定期建物賃貸借の契約書には、当事者の記載、建物賃貸借である旨の記載、目的物たる建物の記載のほか、期間の定めの記載、及び、契約の更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了する旨の記載をしておく必要があります。

 また、後述するように事前説明・事前説明書面交付(借地借家法38条2項)も必要となります。

 有効な定期建物賃貸借が締結されると、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく賃貸借が終了することになります。

 契約期間満了に伴い、賃貸人及び賃借人の合意に基づいて改めて定期建物賃貸借契約(再契約)を締結することは可能ですが、この再契約は、更新ではありません(更新とは性格が異なります)ので注意が必要です。


■ 事前説明・事前説明書面交付(借地借家法38条2項・3項関係)


 前述したように定期建物賃貸借契約は、書面(契約書)によってしなければなりませんが、この書面(契約書)とは別に(最高裁平成24年9月13日判決【※3】参照)、賃貸人はあらかじめ(つまり契約締結前に)賃借人に対し、その契約については「更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了する」旨を記載した書面(事前説明書面)を交付して説明しなければなりません(借地借家法38条2項)。これをしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めが無効となってしまいます(借地借家法38条3項)(つまり普通建物賃貸借となってしまいます)ので注意が必要です。

 この事前説明書面による説明は、賃借人に定期建物賃貸借契約であることを理解してもらうためのものですから、その書面には、当該建物賃貸借が借地借家法38条1項の規定によりなされる定期建物賃貸借であって、契約の更新がないこと、そして期間の満了によって賃貸借が終了することを記載しておくべきです。その書面(様式)に関しては、国土交通省のホームページ上で「定期賃貸住宅契約についての説明(借地借家法第38条第2項関係)」として公開されていますので、ご参考にしてください。


 【※3】 最高裁平成24年9月13日判決(出典:ウエストロー・ジャパン)

 期間の定めがある建物の賃貸借につき契約の更新がないこととする旨の定めは、公正証書による等書面によって契約をする場合に限りすることができ(法38条1項)、そのような賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、当該賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず(同条2項)、賃貸人が当該説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる(同条3項)。
 法38条1項の規定に加えて同条2項の規定が置かれた趣旨は、定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って、賃借人になろうとする者に対し、定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ、当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供することのみならず、説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止することにあるものと解される。
 以上のような法38条の規定の構造及び趣旨に照らすと、同条2項は、定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って、賃貸人において、契約書とは別個に、定期建物賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上、その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。そして、紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると、上記書面の交付を要するか否かについては、当該契約の締結に至る経緯、当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情を考慮することなく、形式的、画一的に取り扱うのが相当である。
 したがって、法38条2項所定の書面は、賃借人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。

■ 契約終了通知(借地借家法38条4項・6項関係)


 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約の場合、賃貸人は、賃借人に対し、期間満了の1年前から6か月前までの間(通知期間)に「期間の満了により建物賃貸借が終了する」旨の通知をしなければなりません。法的には口頭でもよいのですが、賃貸人としては、立証の観点から書面で行うべきです。

 仮に通知期間の経過後に賃貸人から賃借人に通知がなされたときは、その通知の日から6か月間、賃借人は建物を引き続き使用することができることになります(つまり、その6か月間は、賃貸人から賃借人に対し建物明渡しを求めることができません)(東京地裁平成21年3月19日判決【※4】参照)。


 【※4】 東京地裁平成21年3月19日判決(出典:ウエストロー・ジャパン)における裁判所の判断

(1)定期建物賃貸借契約及び終了通知について
ア 通常の建物賃貸借契約の場合、期間を定め、かつ、更新がない旨の特約を定めても、借地借家法26条に反する賃借人に不利な特約として、同法30条により無効となるが、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法(平成11年法律第153号)によって借地借家法が改正され、公正証書による等書面によって契約するときに限り、契約の更新がない定期建物賃貸借契約を締結することが認められた(借地借家法38条)。
 この借地借家法38条所定の定期建物賃貸借契約においては、契約の更新がないことを有効に定めることが可能であるから、契約は期間満了によって終了する。すなわち、賃貸人が借地借家法26条1項所定の更新しない旨の通知をしなくても、同項に基づいて従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされることはない。また、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとしても、同条2項に基づいて従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされることはないし、更新しない旨の明示かつ有効な合意が存在することから、民法619条1項に基づいて従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定(法律上の事実推定)されることもない(あるいは当然に推定が覆される)ものと解される。
イ 他方、期間の満了によって直ちに賃借人が建物を明け渡さなければならないとすると、賃借人が期間を失念していたような場合には、代替する借家を見つけていないこともあり得るので、賃借人にとって酷な事態になりかねない。そこで、借地借家法38条4項は、契約期間が1年以上である場合には、期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨の通知を賃貸人に義務づけ、賃借人に契約終了に関する注意を喚起し、代替物件を探すためなどに必要な期間を確保することとした。そして、通知期間内に通知を怠った場合には、これにより賃借人が不測の損害を被ることにもなりかねないので、賃借人を保護する観点から、賃貸人が通知期間後の通知をしてから6か月間賃貸借の終了を対抗することができないものとした。ただし、これは一種の制裁として賃借人による建物の占有が適法化されるものであるから、賃借人の側から契約終了を認めて契約関係から離脱することは自由にできるものと解される。
 なお、定期建物賃貸借契約でも契約期間が1年未満の場合には、期間満了は比較的近い将来のことで、賃借人としても契約終了は常に念頭に置くべきであり、あらためて注意喚起しなければ期間満了を失念するという可能性は小さい。そのため、賃貸人に通知を義務づける必要性は乏しいと考えられることから、この場合には、賃貸人が契約終了通知をしなくても、期間満了後は賃貸借契約の終了を賃借人に対抗することができる。

(2)期間満了までに終了通知が行われなかった場合について
 借地借家法38条所定の定期建物賃貸借契約のうち契約期間が1年以上のものについて、賃貸人が期間満了に至るまで同条4項所定の終了通知を行わなかった場合、賃借人がいかなる法的立場に置かれるかについては争いがあるところ、上記(1)ア、イで述べた定期建物賃貸借契約や終了通知の法的性格ないし法的位置づけ等に照らすと、①定期建物賃貸借契約は期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権原を失うのであり、このことは、契約終了通知が義務づけられていない契約期間1年未満のものと、これが義務づけられた契約期間1年以上のものとで異なるものではないし、後者について終了通知がされたか否かによって異なるものでもない、②ただし、契約期間1年以上のものについては、賃借人に終了通知がされてから6か月後までは、賃貸人は賃借人に対して定期建物賃貸借契約の終了を対抗することができないため、賃借人は明渡しを猶予されるのであり、このことは、契約終了通知が期間満了前にされた場合と期間満了後にされた場合とで異なるものではない、以上のように解するのが相当である。

(3)被告の主張について
ア これに対し、被告は、定期建物賃貸借契約のうち終了通知が義務づけられた契約期間1年以上のものについては、期間満了までに終了通知をしなかった場合には、契約が期間満了により終了するという特約上の権利を放棄したものとして、賃借人は普通建物賃貸借契約における賃借人と同じ立場に立つと解すべき旨を主張し、その根拠ないし理由として、①終了通知は、法文上「期間満了により賃貸借が終了する旨の通知」と定義され、期間満了前に行うことが当然の前提とされていること、②終了通知は権利行使要件であると考えられており、それゆえに通知期間が限定されているのだから、いつでも終了通知ができるとすると期間を限定した意味がなくなってしまうこと、③賃貸人が期間満了前に終了通知を出すことを怠ったことによる不利益を無辜の賃借人に帰すことは、賃借人保護の目的を有する借地借家法の解釈として不適切であること、④賃貸人が故意に終了通知を出さないことによって、定期期間の定めを恣意的に伸長できることになりかねず、賃借人の地位を極めて不安定とするもので妥当でなく、定期借家制度の根本趣旨に反することなどを挙げる。
イ 当裁判所は、被告の主張は傾聴すべき点を含むものではあるが、現行の借地借家法の解釈論としては採用できないものと考える。その理由は以下のとおりである。
(ア)①、②について
 確かに、法文上も実体上も、本来、終了通知については期間満了前に行われることを予定していること、かかる通知が賃貸人の権利行使要件であることは明らかである。
 しかし、同様に法文上でいえば、本来の通知期間の定めはあるものの、通知期間経過後の通知については、いつまでに行わなければならないかについての限定はないし、期間満了後に「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」をして契約終了を確認することは十分にあり得るところである。また、法が賃貸人に終了通知を行うことを義務づけた趣旨は、上記のとおり、賃借人に契約終了に関する注意を喚起するとともに、代替物件を探すためなどに必要な期間を確保することにあると解されるところ、期間満了後に終了通知を行うことは、少なくとも後者の趣旨に適ったものということができる。
(イ)③について
 確かに、賃貸人が期間満了後に終了通知を出している場合、期間満了前の終了通知を怠ったという面があることは否定できない。
 しかし、賃貸人が期間満了前の終了通知を怠ったことに対する制裁としては、同通知から6か月間は契約終了を賃借人に対して対抗することができないことが定められている。この賃貸人への制裁の反面として、賃借人においては、この間建物の明渡しが猶予されるとの法的効果が与えられ、その一方で契約終了を認めて契約関係から離脱することもできるとされたのであって、法は、かかる制裁と法的効果を定めることで、賃貸人・賃借人間の法的均衡を図っているものと解される。
 これに対し、被告が主張するように、この場合に賃借人に対して普通建物賃貸借契約における賃借人と同じ立場となること、すなわち期限の定めのない普通建物賃貸借契約における賃借人となるとすると、賃貸人において契約終了を主張できないばかりか、賃借人においても直ちに契約関係から離脱することはできず、解約申入れ後3か月間を経ないと建物賃貸借契約は終了しないことになるところ(民法617条1項2号)、かかる事態は、定期建物賃貸借契約を締結した賃貸人のみならず賃借人の合理的期待ないし合理的予測に反するものといわなければならず、妥当とはいい難い。
(ウ)④について
 確かに、被告が主張するように、賃貸人が期間満了後も賃借人に対していたずらに終了通知をしないことは、法の予定するところとはいえないし、特に建物の使用継続を希望する賃借人の地位を不安定にするものといわなければならない。
 しかし、終了通知義務のない契約期間1年未満の定期建物賃貸借契約についても、期間満了後も賃借人による建物使用継続に対して賃貸人がこれに異議を述べないなど、上記と同様の事態は生じうると解される。
 そして、これらの事態に対しては、期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当というべきである。被告主張のように、終了通知が契約期間内に行われたか否かをメルクマールとする方法は、終了通知義務のない契約期間1年未満のものには対応できないのであって、法がかかる方法を予定しているとも解し難い。

■ 一定の居住用建物の賃借人からの解約申入れ(借地借家法38条5項・6項関係)


 定期建物賃貸借の対象が居住の用に供する建物であり、その床面積が200平方メートル未満のものについては、賃借人は、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき、1か月前に申入れを行うことにより解約することができます(借地借家法38条5項)。この解約権は契約で定められていなくとも当然に認められるものです。

 この借地借家法38条5項は片面的強行規定(賃借人に不利なものは無効)(借地借家法38条6項)ですので、例えば、借地借家法38条5項の要件に該当するにもかかわらず「3か月前」の申入れを必要とする旨の特約は、賃借人に不利なので無効です。

 なお、借地借家法38条5項の要件に該当しない場合における賃借人の中途解約権の特約は有効です。その場合の中途解約権は特約によって認められる賃借人に有利なものだからです。


■ 賃料増減額請求権の排除特約(借地借家法38条7項)


 定期建物賃貸借契約においては、借地借家法32条に基づく賃料増減額請求権を排除する旨の特約も有効です。例えば、賃貸借期間中は賃料改定(増減)をしない旨の特約のほか、一定期間経過ごとに一定の明確な基準に従って賃料を改定(増減)させる旨の特約、さらには一定の期間ごとに一定の割合で賃料を増額させる旨の特約も原則として有効です。

 なお、単に、「当事者が協議のうえで改定する」という特約は、賃料増減額請求権を排除する旨の特約とまではいえないでしょう。


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