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【質問】 　当社は、建物の賃貸人の立場にある会社です。 　当社が使用している建物賃貸借契約書ひな形に以下のような特約の記載があります。このような特約は法的には有効でしょうか。 （１）「賃借人が２か月分の賃料の支払を遅滞した場合、賃貸人は、催告なし（無催告）で本契約を解除できる。」旨の特約 （２）「賃借人が本契約の終了と同時に、貸室を明け渡さないときは、賃借人は、本契約終了日の翌日から明渡し完了に至るまで賃料の倍額相当額の損害金を支払う。」旨の特約 （３）「賃借人が貸室を明け渡した後に同建物内に残置された物件については、賃借人は当該物件の所有権を放棄したものとみなし、賃貸人が任意にこれを処分することができる。」旨の特約 （４）「貸室の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃借人は、賃貸人に対し、使用できなくなった部分の割合に応じて賃料の減額に関する協議を求めることができる。なお、民法６１１条１項の規定は適用しないものとする。」旨の特約 （５）「賃借人が死亡した

【質問】 　当社は、建物所有者（Ｘ）から建物を賃貸し、その建物を転借人（Ｙ）に転貸している会社です。 　当社と建物所有者（Ｘ）との間で、転貸人を当社からＺ社に変更したいという話が出ています。転貸人の地位を当社からＺ社に移転する場合、転借人（Ｙ）の承諾は必要でしょうか。 　ちなみに、ＡＩを利用して調べた結果、転借人（Ｙ）の承諾は不要と回答してきました。また、ある法律事務所のサイトでは最判昭和５１年６月２１日を根拠に転借人の承諾は必須ではないというものもありました。 ■　はじめに（結論） 　ご質問の件（以下「本件」といいます。）において、当社は建物所有者ではありません。 　当社が建物（不動産）をＺに譲渡するものでもないため、民法６０５条の２【※１】が適用される場面でもなく、民法６０５条の３【※１】が適用される場面でもありません。 　このようなケースにおいては、契約上の地位の移転の原則規定（民法５３９条の２【※２】）が適用されるとみるべきです。 　すなわち、転貸人の地位を当社からＺ社に移転する場合、転借人（Ｙ）の承諾が必要です。 　【※１】民法６０５条

【質問】 　私は、マンション管理組合の理事長です。現在、当マンションの理事会で、「総会招集通知（区分所有法３５条【※１】）について電子メールを利用して行うことができるか」という点で見解が対立しています。 　理事の一人から「区分所有法は電磁的方法による招集通知を許容していない。区分所有法３５条【※１】には電磁的方法に関する明文規定が存在しない。区分所有法は、いくつかの場面で電磁的記録や電磁的方法の利用については明文で定めており（例えば、規約の作成に関する３０条５項【※２】、議決権行使に関する３９条３項【※３】、議事録作成に関する４２条４項【※４】、電磁的方法による決議に関する４５条【※５】）、また、会社法２９９条３項【※６】や一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（以下「一般社団法人法」という。）３９条３項【※７】は明文で電磁的方法による通知について定めている。区分所有法３５条には電磁的方法に関する明文規定が存在しないということは、電磁的方法による招集通知を許容していないということだ。」との見解が出ています。 　私としては、電磁的方法による招集通

私は、株式会社において財務経理を担当しています。 　会社として自己株式を取得できるパターン（類型）や財源規制との関係について教えてください。 ■　はじめに 　ご質問の「株式会社」がどのような会社であるのか定かでないため、一般的なことを説明することとします。 　株式会社が自ら発行した株式を取得すること（自己株式の取得）は、実質的に株主に対する会社財産の払戻しと同様の効果を有しますので、これを無制限に認めると、会社債権者を害するおそれがあります。また、取得の方法や取得価額いかんによっては株主相互間の公平にも反するおそれがあります。ほかにも会社支配の公正や証券市場の公正等に反するおそれもあります。 　そこで、会社法は、自己株式を取得できる場合を155条各号【※１】に列挙しています。そして、有償取得の多くの場合について、財源規制を課しています。 　財源規制とは、簡単に言うと、株主に対して交付する金銭等の帳簿価額の総額が、当該行為の効力発生日における分配可能額を超えてはならないとするものです（461条）【※２】。この規制の趣旨は、会社の資本維持を通じて会社

私はマンション管理組合の理事長です。管理費等滞納者が未払い管理費等の一部を入金してきました。当該債務者は、この一部弁済金を、特定の元金に充当するよう指示してきました。管理組合はこれに従わなければなりませんか。 ■　回答 　具体的な事実関係によって変わってきます。まずは下記の勉強会資料をご確認ください。 　ＥＭＧ勉強会資料 マンション管理費等の一部弁済の充当pdf 　本件においても、少なくとも一定の遅延損害金が発生しているはずです。そうだとすると、管理組合としては、まずはその遅延損害金に充当することができます。つまり、本件の債務者の指定に従う必要はないでしょう。 　ただし、費用・利息（遅延損害金）に充当した後の債務（元金）充当に関しては債務者の指定に従う必要が出てきます。 　なお、管理組合において、令和７年改正マンション標準管理規約（単棟型）第６０条５項と同趣旨の規定がある場合には上記の説明がそのまま妥当しません（個別具体的判断が必要になります）ので、専門家に相談・依頼されたほうがよいでしょう。

今回は、下記設例（東京地判平成１２・１１・８の事案をもとに筆者がアレンジした設例）について検討します。 　設例 　当社（Ｘ）は、別荘地の土地所有者（Ｙ）との間で、温泉供給契約（本件契約）を締結し温泉を供給してきました。 　本件契約には以下のような規定があります（本件更新条項...

今回は、２０２４年１２月に実施した親泊哲様（一般社団法人東京都マンション管理士会理事長）へのインタビューの概要をご紹介します。 ■　はじめに 　親泊様は、２００１年の第１回マンション管理士試験合格後すぐにマンション管理士として開業され、その後現在までに至るまでマン...

■　はじめに 一般的に「契約書は重要」といわれており、そのことは周知されているもかかわらず、契約書の存在・内容を軽視してしまう人（法人）が存在します。 たしかに、多くの契約は当事者の合意だけで成立する諾成契約です【注１】が、そうだとしても合意に基づいた履行がなされない場合に...

平松英樹弁護士のマンションコラム「相続人不存在のマンションの処理－相続財産管理人との交渉について－」が「月刊マンション管理センター通信（２０２１年８月号）」に掲載されました。

令和３（２０２１）年８月９日、企業法務サービスと不動産法務サービスをトータルで提供する「ＥＭＧ総合法律事務所」のホームページをリニューアルしました。